Hem ülkemizde hem de global pazarda, farklı ülkelerden hem yatırım hem de mülk edinerek ileriye dönük planlar yapanlar oldukça arttı. Pandemi sonrasında, bu konuda alternatif barınma alanları ihtiyacı bunda en çok etki eden sebeplerden biri olarak değerlendirilebilir. Yabancı yatırımcı, daha çok ileriye dönük finansal planlamalarında mülk ve gayrimenkul edinimine hız vermiş durumda. Bu durum, ülkemizde de belirli bölgelerde gözle görülür bir artışa neden oldu.
Yabancıya konut satışı potansiyeli olarak, elbette ülkemizin tek başına %18’lik konut satış potansiyeline sahip şehri İstanbul, yine her kulvarda olduğu gibi ilk sıralarda yer alıyor. İstanbul emlak piyasası, son senelerde oldukça hareketli ve Ortadoğu, Rusya ve Avrupa ülkeleri yatırımcıları ve vatandaşları gözünde çok revaçta.
Yabancılara konut satışı, Türkiye’de gayrimenkul piyasasının önemli bir parçasını oluştururken, bu süreçte dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar bulunmaktadır. Yazı boyunca, yabancılara konut satışında dikkat edilmesi gerekenler ve bu süreçte karşılaşılabilecek yasal ve vergi konuları hakkında bilgi vermeye çalışacağız. İstanbul emlak piyasası ise Türkiye genelinden ayrı bir şekilde incelenmesi gereken özel bir lokasyon. Bunu yazımızın ileriki başlıklarında yer verdiğimiz sebep-sonuç ilişkileriyle daha iyi anlayacağınızı umut ediyoruz.
Eğer yabancı uyruklu kişi veya yasal varis, Türkiye’de gayrimenkul satın almak istiyorlarsa, öncelikle
Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Edinimi Rehberi‘nde( Dışişleri Bakanlığı Güncel Bilgilendirmesidir.) belirtilen kurallara uygun hareket etmeleri gerekmektedir. Bu rehber, yabancılara konut satışında dikkat edilmesi gereken konuları kapsamlı bir şekilde açıklamaktadır.
Öncelikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de herhangi bir taşınmaz mülkiyete sahip olabilirler, ancak belirli koşullara uyum sağlamaları gerekmektedir. Ülkemizdeki yabancıların taşınmaz edinimi için karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Ancak, hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul edinebileceği konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü‘nden bilgi alınmalıdır.
Konut satışı sürecinde, tapu işlemleri için gerekli olan belgelerin eksiksiz olarak temin edilmesi büyük önem taşır. Bu belgeler arasında tapu senedi, kimlik belgesi veya pasaport, emlak rayiç değeri belgesi, taşınmaz değerleme raporu, zorunlu deprem sigortası poliçesi, satıcının ve alıcının çekilmiş fotoğrafları gibi belgeler bulunmaktadır. Ayrıca, Türkçe bilmeyen taraflar için yeminli tercüman da gerekebilir. Yabancıya konut satışında dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da, yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde mal edinememesi ve kiralayamamasıdır. Bu nedenle, satın alma yapılacak bölgenin bu tür kısıtlamaları içerip içermediği dikkatlice incelenmelidir. Anlaşıldığı üzere, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de konut satın alırken dikkat etmeleri gereken birçok husus bulunmaktadır. Bu süreçte belirlenen kurallara ve belgelerin eksiksiz olarak sunulmasına özen gösterilmesi önemlidir. Bu sayede hem alıcılar hem de satıcılar için sorunsuz bir işlem gerçekleştirilebilir.
Yabancıya Konut Satışında İstenen Belgeler Nelerdir?
Yabancılara konut satışı için yasal belgeler, genellikle alıcının kimlik ve oturma izni belgelerini içerir. Ayrıca, tapu işlemleri için gerekli olan diğer belgeler de bulunabilir. Yabancıya konut satışında istenen belgeler için daha ayrıntılı bir derleme yapacak olursak, şu şekilde sıralamamız gerekecek.
*Türkiye Cumhuriyeti hükümlerinin geçerli olduğu resmi kurumlardan alınmış; Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgileri.
*Satın alma işlemini yapacak kişi veya yasal varisin, Kimlik belgesi veya pasaportu.
*Büyükşehir, ilçe veya belde belediyesinden alınan Emlak Rayiç Değeri Belgesi.
*Genel geçerliliği ve resmi tanınırlığı olan, Taşınmaz Değerleme Raporu.
*DASK ( Doğal Afet Sigortaları Kurumu) tarafından ve yetkiliği sigorta şirket / acentasının hazırladığı, binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi.
*Standart satış işlerinde de olduğu şekilde, satıcının ve alıcının son 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları. Satıcı için 1 adet, alıcı için ise 2 adet fotoğraf gerekmektedir.
*Gerekli durumlarda, Türkçe bilmeyen taraflar için yeminli tercüman temin edilmelidir.
Yurt dışından vekaletname ile işlem yapılmak isteniyorsa, tercümesiyle birlikte vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği sunulmalıdır. Bu vekâletnamelerin Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmiş olması gerekmektedir. Yabancıya konut satışı için yasal belgeler için detayları öğrendiğimize göre artık, bir sonraki aşamaya geçebilirsiniz.
Yabancı Vatandaşlara Ev Satarken Yasal Süreçler Hakında Bilinmesi Gerekenler
Yabancı vatandaşlara ev satarken, satış işlemleri belirli yasal süreçlere tabidir. Özellikle, tapu devri ve vergi ödemeleri gibi konularda yasal prosedürlere dikkat edilmesi önemlidir. Öncesinde Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden 181 no’lu telefondan veya web sitesinden randevu alınmalı.
Diğer süreçlerle her ne kadar benzerlik görülse de, yabancıya ev satışında bazı özel durumlar vardır.
*Bir kişinin sahip olabileceği mülk toplamı, 30 hektarı aşamaz. Bu kural, aynı kişinin farklı şehirlerdeki mülklerini de kapsar.
*Askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik konumlardaki alanlarda yabancılara mülk satışı yapılamaz.
*Taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçenin yüz ölçümünün %10’unu geçemez.
*Özel güvenlik bölgelerindeki satışlar için valilik izni gereklidir.
Bu gibi durumlar, özellikle yabancılara ev satışını düşünenler için gözönünde bulundurması gereken önemli kurallar ve detaylardır.
Yabancıya Konut Satışında Herhangi Bir Ek Vergi Bulunuyor Mu?
Yabancılara konut satışında genellikle ek vergiler bulunmaz, ancak bazı durumlarda özel vergi uygulamaları söz konusu olabilir. Bu nedenle, yabancıya konut satışı yapmadan önce vergi konularıyla ilgili detaylı bilgi almak önemlidir. Ama genel bilgilendirme amacıyla belirtmek gerekirse; KDV Kanunu’nun 13. Maddesi (i) bendi gereğince,Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklu kişi ve şirketlerin ilk teslim gayrimenkul satışları KDV’den istisnadır. Yani muafiyeti vardır.
Yabancılar En Çok Hangi Şehirden Konut Alıyor?
Yabancılar, Türkiye genelinde birçok farklı şehirden konut satın alabilirler, ancak İstanbul genellikle en popüler tercihlerden biridir. Özellikle şehrin kültürel ve ekonomik cazibesi, yabancı yatırımcıları çekmektedir. Ülkemizdeki konut satışının %18’i gibi muazzam bir paya sahip olan İstanbul, elbette yabancıların en çok konut satın aldığı şehir olarak ön plana çıkıyor. İstanbul’un birçok semtinde özellikle yabacıya lüks konut satışı hedef konulara hazırlanmış veya devam eden inşaat projeleri de var. Bunlar arasında, toplu konutların yer aldığı standart, lüks konut projeleri de var. Fakat, özellikle yabancı yatırımcı için ultra lüks satılık villalar daha cazip geliyor. Şehir merkezinde veya merkeze yakın, mahremiyete uygun ve doğayla içiçe olan bu tip projeler henüz lansman sonrası tükeniyor desek, abartmış olmayız.
İstanbul, Türkiye’nin en kalabalık şehri olmasının yanı sıra Avrupa ve Asya’yı birbirine bağlayan iki önemli boğazdan birine sahip olması, tüm şirketler için sürdürülebilir olanakları nedeniyle merkez ve şube ofisleri için tercih edilmesi, ticaret ve finansın kalbi olması, sınırsız sektör ve alt sektörde rekabet edilebilir bir potansiyele sahip olması gibi daha nice sebeplerden yabancı yatırımcı için on yıllardır gözde yatırım merkezlerinden biri olarak ilk sıralarda yer alıyor.