Miras kalan gayrimenkulün satışı, kendilerine gayrimenkul miras kalan ve bu gayrimenkulü emlak satış sözleşmesi ile satmak isteyen kişilerin süreç hakkında bilgi edinmek için araştırdığı konulardan biridir. Bir kişinin ölümü ile sahip olduğu borç ve alacaklar varislerine geçer. Vasiyetname ile varisin belirlenmediği durumlarda miras kardeş, çocuk, eş gibi kan bağı bulunan kişiler arasında eşit olarak paylaştırılır.
Kişinin ölmeden önce vasiyetnamede aksini belirtmediği sürece tüm varisler ortak hakka sahiptirler. 4275 numaralı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre malların paylaşımı yapılana kadar mallar üzerindeki bütün işlemler ortakların kararıyla yapılır. Bu nedenle miras kalan gayrimenkulün satış işleminin yapılabilmesi için bütün hissedarların ortak kararı olması gerekir.
Miras kalan gayrimenkulün satışı gerçekleştirilmesi için bütün varislerin tapuya gitmesi gerekir. Varisler tapuya gitmemeleri halinde yerine ortak bir temsilci atayabilirler. Ortak temsilci tarafından tapuda imza işlemi gerçekleştirilir. Varislerin gayrimenkul satışında ortak bir karara varamadıkları durumda Sulh Mahkemesine başvuru yapılabilir. Başvuru yapılan mahkemeden malların paylaştırılması ya da malların satışı ile hakların alınması talebinde bulunabilir.
Miras Kalmış Olan Gayrimenkulün Satışı İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Miras kalan borçların ve mal varlıkların varislere geçiş işlemi mirasın intikali anlamına gelmektedir. Miras kalan gayrimenkulün satışı yapılmadan önce miras intikalinin yapılmış olması gerekir. Noterden ya da Sulh Hukuk Mahkemesinden alınacak olan veraset belgesi ile başvuru işlemi yapılabilecektir.
Veraset belgesi kişinin varis olduğunun olduğunu belirtildiği bir belgedir. Bu belgenin alınmasının ardından varislerin hepsi, birisi ya da yasal temsilcileri ilgili belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğüne başvuruda bulunabileceklerdir.
Miras kalan ev satışı için gereken belgeler şu şekildedir;
- Varislere ait ya da varis temsilcisine ait olan nüfus cüzdanı,
- 1 adet vesikalık fotoğraf,
- Satışı yapılacak gayrimenkulün tapu senedi,
- Satışı yapılacak gayrimenkulün konut olması halinde Zorunlu Deprem Sigortası,
- Veraset belgesi,
- Varislerin başkası tarafından temsil edilmesi halinde vekaletname
Miras intikalinin yapılmasının ardından varisler arasında görüş birliği olması durumunda satış işlemi yapılabilecektir. Miras kalan gayrimenkulün satışının yapılabilmesi için varislerin her birine ait nüfus cüzdanı fotokopisi ve veraset belgesini de ibraz edilmesi gerekir.
Varislerden arasında yaşı 65 yaş üzerinde olan kişi bulunması halinde satış işlemi yapılmadan önce kişinin akli dengesinin yerinde olduğunu gösteren sağlık raporunun alınması zorunludur. Tapu devri işlemlerinin tamamlanabilmesi için döner sermaye bedeli ve tapu harcı yatırılması gerekir. Bu işlemle birlikte satış işlemi tamamlanmış olur. Ortak isteğe bağlı olarak gayrimenkul satışı yapılamadığı takdirde mirasın paylaştırılması için Sulh Mahkemesine başvuruda bulunulabilir.
Miras Kalan Gayrimenkulde Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Miras bırakan kişinin ölümünün ardından tereke açılarak miras paylaşımı yapılana kadar mirasçılar tereke üzerinde el birliği ile hak sahibi olurlar. Bu anlamda mirasçılar birlikte hareket ederek mal varlığı üzerinde tasarrufta bulunabilirler. Miras paylaşımında süre beklenenden daha uzun olabilmektedir. El birliğini mülkiyetinden kaynaklanan sorunları en aza indirmek için miras payı devri hükümleri düzenlenmiştir. Bu işlemle birlikte miras açıldıktan sonra ve paylaştırılmadan önce devredebilecektir.
Miras Payı Devri Sözleşmesinin yapılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Miras Payı Devri Sözleşmesi şekil şartlarına tabii tutulmaktadır. Miras payının mirasçılardan bir diğerine devredilmesi halinde Miras Payı Devri sözleşmesi yazılı bir şekilde gerçekleştirilmek durumundadır. Miras payı devrenin mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye yapılmak istenmesi halinde devir sözleşmesi noterde düzenlenerek yapılmalıdır. Belirtilen bu şartlara aykırı yapılan sözleşmeler kabul edilmeyecektir.
Miras payı devreden kişinin mirasçı olma şartı aranmaktadır. Bu mirasçı yasal mirasçı ya da atanmış mirasçı da olabilir. Miras hakkı devrinin yapılabilmesi yasalar tarafından belirlenen sınırlar dahilinde gerçekleştirilmektedir. Kanuni mirasçıların haklarını etkilemeyecek şekilde miras hakkı devri yapılabilmektedir.
Miras Kalan Gayrimenkul İçin Vergisel Yükümlülükler Nelerdir?
Miras yolu ile gayrimenkul sahibi olanlar için vergisel yükümlülüklerin ne olduğu merak konusu olmaktadır. Gelir Vergisi Kanunu ile miras kalan gayrimenkullerin satışının yapılması ile elde edilen kazançların vergilendirilmesi söz konusu değildir. İktisap tarihi beş yıl geçmemiş olsa dahi miras yolu ile sahip olunan gayrimenkuller konut satışında vergisel yükümlülükler meydana gelmeyecektir.
Mirasçılardan Biri İmza Vermezse Konut Satışı Yapılabilir Mi?
Miras kalan gayrimenkulün satışı yapılabilmesi için bazı prosedürlerin yerine getirilmesi gerekir. Mirasçılardan herhangi birinin imza vermemesi durumunda satış işlemi gerçekleştirilemez. Mirasçılar arasında ortak mülkiyet olarak kabul edilen gayrimenkul üzerinde ortak hareket edilebilir. Konut satışında mirasçılar arası anlaşmazlık olması konut satışına engel bir durum oluşturmaktadır.
Miras kalan gayrimenkulün satışı için mirasçılardan herhangi birinin imza vermemesi halinde satışın yapılabilmesi için diğer mirasçılar dava açabilir. Mahkemenin davayı kabul etmesi halinde satış onaylanabilir. Böylelikle satış işlemi gerçekleştirilmiş olur. Bunun yanı sıra mahkeme satış için onay vermeyedebilir. Bu gibi durumlarda mirasçılar gayrimenkul üzerinde ortak bir anlaşma yapabilirler. Bu tür durumlar için uzlaşmacıdan yardım almak, anlaşma sağlanarak satış sürecinin daha hızlı bir şekilde yapılabilmesine olanak sağlar.